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Postbank Wohnatlas 2020: In vielen Ballungsräumen hängen die Kaufpreise die Buchen ab


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(30. 8. 2020) Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren –
insbesondere in den Ballungsräumen. Droht damit der Markt zu überhitzen? Ein
Gradmesser dafür ist mindestens das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau.

Ein Einsehen in den Postbank Wohnatlas zeigt, dass in 158 von 401 deutschen
Landkreisen und kreisfreien Städten die Wohnungspreise noch vergleichsweise
moderat ausfallen – in den Großstädten allerdings doch überdurchschnittlich hoch
liegen. Mit der Analyse hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI)
für die Postbank die Immobilienangebote untersucht.

Corona ohne große Auswirkungen uff (berlinerisch) den Vervielfältiger

Messinstrument für das Verhältnis von Buchen zu Kaufpreisen ist der
Vervielfältiger – also die Kennzahl, die angibt, wie viele
Jahresnettokaltmieten dem Einkaufspreis einer identischen Wohnung entsprechen.
In die Berechnungen gingen durchschnittliche Kauf- und Mietpreise des Jahres
2019 ein. Den HWWI-Experten zufolge ist außerdem nicht zu erwarten, f?r den fall die
Auswirkungen der Corona-Krise mit den kommenden Monaten zu großen
Verschiebungen im Verhältnis der Preise zueinander führen werden.
Langfristig könnte es allerdings in wirtschaftlich speziell betroffenen
Regionen zu Anpassungen fuehren. Brechen die verfügbaren Einkommen jener
privaten Haushalte stark ein, wird dies dann auch unweigerlich welche Nachfrage
nach Wohnraum abschwächen.

Moderates Kaufpreisniveau bei dem Vervielfältiger <  22, 5

Je niedriger dieser örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto
günstiger die Ertragschancen für den Käufer
 – das gilt sowohl für
Selbstnutzer, die keine Buchen mehr zahlen möchten, wie ebenso für Vermieter,
die mit welchen Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen. Bundesweit
reicht die Spanne?…

  • von 11 Jahresnettokaltmieten im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt
  • bis zu knapp 72 im Landkreis Nordfriesland an dieser Nordsee, zu dem
    die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr ferner Amrum gehören.

Bei einem Vervielfältiger von weniger als 22, 5 sprechen die Experten von einem
moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Mieten. Eva Grunwald,
Leiterin Immobiliengeschäft Postbank erläutert: „Wenn der Kaufpreis in
diesem Bereich liegt, fahren Käufer mehrfach günstiger als Mieter: Die niedrigen
Zinsen ermöglichen dann monatliche Raten, die eine ortsübliche Miete in keiner weise
übersteigen. Zugleich betreiben Käufer Vermögensaufbau. Die eigenen vier
Wände sind auch eine gute Altersvorsorge. “

Im Schnitt über alle deutschen Kreise ferner kreisfreien Städte lag
der Vervielfältiger 2019 bei 24.
Im Vergleich zum Vorjahr heisst
das einen Anstieg um klug eine Jahresmiete: 2018 wurden durchschnittlich
knapp 23 Jahresnettokaltmieten für welchen Wohnungskauf fällig. Damit sind welche
Kaufpreise insgesamt also stärker gestiegen als die Mieten.

Ein Blick auf die Top 10 der deutschen Landkreise dar?ber hinaus kreisfreien Städte
zeigt, dass chip Immobilienpreise besonders in den Küsten- und Alpenregionen
die Mieten abhängen. Die bereits sehr hohen Vervielfältiger des Jahres 2018
wurden 2019 nochmals übertroffen. Niedrige Vervielfältiger aufsp?ren sich vor
allem in dieser Mitte Deutschlands:

Überhitzungstendenzen in den Big Seven?

Auch in den so sehr genannten Big Seven, den sieben größten deutschen Städten,
liegen chip Vervielfältiger auf hohem Niveau – und sind im Vergleich zum
Vorjahr noch einmal gestiegen. Mit Berlin und Hamburg werden für Käufer rund
36, in München sogar 37 Jahresnettokaltmieten fällig. Speziell steil
angestiegen im Verhältnis zu den Mieten sind die Immobilienpreise in D?sseldorf
(36) und Hamburg (35, 5): Im Vorjahr mussten Käufer im Schnitt noch hautnah drei
Jahresmieten weniger berappen. Kaufinteressierte sollten ein Investment hier
besonders sorgfältig prüfen. „Wenn die Immobilienpreise das Mietniveau weit
überholen, m?glicherweise das ein Hinweis darauf dies, dass für die Zukunft erwartete
Wertgewinne zumindest in Teilen bereits auf die Kaufpreise aufgeschlagen
wurden“, sagt Postbank-Expertin Grunwald.

Gemischtes Bild in deutschen Großstädten ab 100. 000 Einwohnern

Aber auch in deutschen Großstädten abseits der Big Seven liegen welche
Kaufpreise 2019 im Vergleich zu den Mieten uff (berlinerisch) hohem Niveau. Mehr als 30
Jahresmieten werden beispielweise in Rostock, Potsdam, Regensburg und Lübeck
für den Wohnungskauf fällig. Im Schnitt liegt der Vervielfältiger in
Großstädten mit mehr als 100. 000 Einwohnern bei knapp 25 Jahresmieten.

In einigen Großstädten sind die Kaufpreise allerdings im Vergleich zu welchen
Mieten bei weitem nicht durch die Decke gegangen. Welche person statt einer Mietwohnung gern welche
eigenen vier Wände beziehen möchte, dem bieten sich auf dem Immobilienmarkt
vielerorts durchaus Chancen. „Eigentümer zahlen dann häufig nicht wichtige für
Wohnen als Mieter, genießen aber die Vorteile einer eigenen Immobilie“, sagt
Frau Grunwald. Günstige Kaufpreise im Verhältnis zu welchen Mieten gibt es nahezu
in Gelsenkirchen (Vervielfältiger 15, 9), Salzgitter (16, 7), Bremerhaven
(17, 5), Duisburg (18, 1) oder Herne (18, 3). In insgesamt 24 Städten mit mehr
als 100. 000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger unterhalb von 22, 5 ferner
damit unter dem Wert, welchen Experten als Grenzwert für moderate Preise
betrachten.

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